Чем ЖК отличается от ЖСК: плюсы и минусы, какой кооператив выбрать

Возможность самостоятельно управлять своей недвижимостью привлекает людей, поэтому жилищные кооперативы становятся все популярнее. Перед тем как вступать в один из них, нужно разобраться, чем ЖК отличается от ЖСК.

Виды жилищных кооперативов

В ЖК объединяются люди, которые хотят обзавестись жильем, а затем принимать решения о содержании и благоустройстве своей недвижимости без посредника в лице Управляющей компании.

Жилищные кооперативы принадлежат к числу потребительских: члены таких организаций помогают друг другу в покупке товаров и получении услуг. Деятельность этих добровольных объединений основана на Законе «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» от 19.06.1992 N 3085-1.

Юридической базой ЖК дополнительно являются статьи 110-134 Жилищного Кодекса РФ и Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Как работают кооперативы

Присоединяясь к ЖК, граждане обязуются уплачивать вступительный и ежемесячные взносы. К последним относятся членские платежи, идущие на текущие расходы (зарплату работников, аренду офиса и проч.), а также паевые, на которые организация затем приобретает недвижимость для своих вкладчиков.

Размер взносов, порядок вступления и выхода пайщиков, а также характеристики жилья, которое можно приобрести, указываются в Уставе кооператива.

Заселение пайщиков в новые квартиры происходит в порядке очередности, когда на счету ЖК оказывается нужная сумма. Однако до окончательного расчета с кооперативом объекты недвижимости остаются в собственности этой организации.

Законом предусмотрено 3 вида кооперативов, которые отличаются друг от друга:

• жилищные (ЖК);
• жилищно-строительные (ЖСК);
• жилищно-накопительные (ЖНК).

Участвовать в жилищных кооперативах могут и физические, и юридические лица. Минимальный возраст граждан для участия составляет 16 лет.

Разница между ЖСК И ЖК

Отличия здесь все же есть. ЖК ставит своей целью покупку жилья в многоквартирном доме (МКД). После приобретения недвижимости кооператив продолжает работать, но основной функцией организации становится управление МКД.

В отличие от ЖК, ЖСК создаются для возведения жилых домов. Добровольное объединение граждан может выступать в качестве застройщика, который самостоятельно находит подрядчиков и заключает договора на проведение работ, или заказчика. Во втором случае ЖСК обращается в строительную фирму, которая берет на себя все работы по возведению МКД.

Строительство осуществляется на средства от паевых взносов членов кооперативов. После того как дом сдают, и граждане въезжают в свои квартиры, ЖСК начинает заниматься вопросами управления.

Таким образом, единственное отличие ЖК от ЖСК заключается в том, что первый вид объединения граждан нацелен на приобретение готового жилья, а второй – на возведение.

ЖНК занимаются покупкой квартир, но в отличие от других форм кооперации позволяет покупать недвижимость в разных домах.

Преимущества ЖСК

Строительные кооперативы действовали в России еще в начале XX века. Сейчас этот способ вновь востребован гражданами, которые желают обзавестись недвижимостью.

Плюсы жилищных и жилищно-строительных кооперативов:

1. Экономия. Пайщики уплачивают только реальную стоимость своего жилья в отличие от ипотечного кредитования, при котором начисляются. Кроме того, членам ЖСК не требуется создавать компенсационные фонды, обязательные при долевом строительстве.
2. Низкие риски. Банкротство подрядчика или нанятого застройщика не приведет к прекращению работ на стройке.
3. Простота регистрации кооператива. Решение о создании организации принимает собрание учредителей, а для начала работы требуется наличие Устава и государственная регистрация. Уставной капитал ЖСК не нужен.
4. Простота вступления. Для оформления потребительских кредитов и ипотеки гражданам требуется доказать банку свою платежеспособность. Процедура вступления в ЖСК отличается большей простотой.
5. Гибкость управления. Учредители жилищного кооператива сами составляют Уставной документ, поэтому сами определяют величину платежей и их периодичность.
6. Прозрачность. Любому участнику кооператива доступна вся отчетность по расходованию средств. Контроль граждан позволяет избегать неэффективного использования вложений или заключения договоров с подрядчиками на невыгодных условиях.
7. Самоуправление. Все решения, касающиеся строительства МКД и дальнейшего управления, принимает общее собрание членов или правление участников жилищно-строительного кооператива. Все пайщики участвуют в выборе подрядчиков, контролируют качество работ по благоустройству и реконструкции.
8. Выборы правления. Если управление МКД осуществляется неэффективно, общее собрание может переизбрать председателя и правление ЖСК.
9. Доход от общей собственности. Здания, построенные кооперативами, принадлежат членам ЖСК. Поэтому по общему решению владельцы квартир в таких домах могут сдавать в аренду неиспользуемые помещения (например, на цокольном этаже или в подвале).

Коммунальные платежи в многоквартирных домах, управляющихся ЖСК и ЖК, выгодно отличаются от жилых зданий, которые обслуживаются коммерческими управляющими компаниями.

Минусы жилищно-строительного кооператива

Участие в ЖСК или покупка квартиры с помощью ЖК может стать выгодной альтернативой ипотеки. Однако существуют и свои подводные камни. Чтобы не потерять деньги, нужно знать о возможных рисках ЖК.

Минусы жилищно-строительного кооператива:

1. Чтобы организовать строительство и обслуживать МКД, требуется определенная подготовка: владение юридической базой, умение вести бухучет, знание рынка соответствующих услуг. Если руководители ЖСК не имеют нужной компетенции (или оказываются неспособны быстро обучиться), то работа организации окажется неэффективной. Кроме того, среди членов правления могут оказаться недобросовестные граждане. После вступления в ЖК желательно регулярно проверять работу организации.
2. Размер платежей зависит от числа членов. При строительстве МКД небольшой этажности величина взносов оказывается выше, чем при возведении высотных жилых строений. Оплата коммунальных услуг также может стать невыгодной, если число жильцов в доме невелико.
3. Даже собственникам жилья, не входящим в правление, придется вникать в вопросы коммунального хозяйства. Людям, чье свободное время ограничено, это может доставить неудобство.
4. В отличие от ипотечной недвижимости, право собственности на кооперативное гражданин получает только после полного расчета с ЖК.

Вступая в кооператив, нужно изучить Устав и уточнить количество уже имеющихся членов в организации. Поскольку Уставные документы у разных ЖК имеют отличия, будет нелишним проконсультироваться с юристом.

А вы знали о наличии таких отличий? Поделитесь в комментариях. Сохраните статью в закладках, чтобы не потерять полезную информацию.