Как продать приватизированную квартиру: подготовка документов, оценка стоимости и нюансы заключения сделки

Продажа квартиры – возможно, самое крупное финансовое событие в жизни человека. Это достаточно весомая причина, чтобы серьезно к ней готовиться.

Не менее важный аргумент – многочисленные страшилки о махинациях с недвижимостью, в результате которых продавец может остаться без денег и без квартиры. И они не беспочвенны.

Поэтому юридический ликбез, подкрепленный знанием некоторых тонкостей и нюансов из практики, – верное и рациональное решение будущего продавца недвижимости.

Квартира может принадлежать собственникам на основании договора купли-продажи, мены или дарения, может быть наследственной. В стране осталось муниципальное жилье (без приватизации). Ниже будет рассмотрена процедура продажи недвижимости, принадлежащей физическим лицам на основании договора на передачу квартиры в собственность (договора приватизации).

Подготовка квартиры к продаже

Комфортной продаже жилья предшествует грамотная подготовка. В этом процессе можно выделить два этапа:

1. 1. Найти подходящего покупателя.

1. Обеспечить юридическую готовность квартиры к продаже.

В поисках своего покупателя

Как известно, каждая квартира ждет своего покупателя. На деле это означает ее продажу по стоимости, которая устраивает обе стороны. И задача продавца – объективно оценить продаваемое жилье.

Процесс этот трудоемкий и требует тщательного исследования рынка недвижимости здесь и сейчас.

Это значит, что рассматривать цены на аналогичные квартиры следует именно в том районе, где располагается объект продажи, и временной отрезок для сопоставления цен должен быть максимально коротким и свежим.

Это интересно! Расприватизация квартиры с несовершеннолетним — документы

Основные параметры оценки

Для адекватной оценки стоимости квартиры необходимо учесть:

• • Ликвидность района (инфраструктура – магазины, школы и детские сады, транспортная развязка; удаленность от центра.

• • Действующие стереотипы – неблагополучный контингент или исторически сложившееся мнение об элитном расположении).

• • Этажность (как правило, самым дешевым является первый этаж (в домах хрущевской планировки этому способствует отсутствие балкона). Высокие этажи в многоэтажных зданиях в разных городах оцениваются неоднозначно).

• • Состояние квартиры (окна, двери, пол, потолок, особое внимание обычно уделяется ремонту санузла как наиболее дорогостоящему).

• • Качественные характеристики многоквартирного дома (год постройки, степень изношенности, сроки последнего капитального ремонта, материалы стен – кирпич, блоки, панели).

• Планировка квартиры (раздельные комнаты или смежные; особенности санузла; наличие или отсутствие балкона; перепланировка – согласованная или незаконная).

Анализировать ключевые факторы, от которых зависит стоимость продаваемого жилья, следует, основываясь на сопоставлении цен аналогичных вариантов. Для современного мониторинга рынка недвижимости самый удобный источник – интернет. Подкрепить исследования можно объявлениями в местных газетах и городской расклейкой.

Реклама — двигатель торговли

Рекламировать свою жилплощадь надо активно, регулярно, настойчиво и творчески. Это закон рынка. Объявления размещают в интернете на специальных биржах продаж недвижимости, добавляя дополнительные платные функции по их выделению, маркировке и поднятию.

Старшее поколение читает рекламу в газетах – этим также необходимо воспользоваться. Можно расклеивать информацию о продаже на остановках общественного транспорта, на специальных досках объявлений в местах большой проходимости.

[rek_custom1]

Необходимые документы

Объем бумаг для продажи зависит от статуса собственников и готовых документов. Но, безусловно, существует стандартный обязательный пакет:

• • Договор на передачу квартиры в собственность.

• • Свидетельство о государственной регистрации права.

• Технический и кадастровый паспорт.

Задача бумажной подготовки упрощается, если собственник совершеннолетний (моложе 65 лет) и дееспособный.  Если нет, то для продажи требуются дополнительные документы. Каждый случай полезно рассмотреть отдельно:

• • Для продажи недвижимости с несовершеннолетними собственниками готовится Распоряжение органов опеки и попечительства. Соблюдая интересы ребенка, опека предписывает их законным представителям при продаже детской доли в квартире приобрести на имя несовершеннолетнего продавца жилье не меньшей площадью, не ухудшая при этом условия проживания. Сроки покупки строго ограничены: одновременно или в течение нескольких дней с указанием их числа. Для получения такого Распоряжения необходимо собрать определенный пакет справок и копий (документы на продаваемую и приобретаемую квартиру, справку о составе и движении семьи по месту прописки ребенка, справку из школы или детского сада, заявление от родителей и др.). После предоставления его в опеку решение будет получено в течение регламентированного срока – две недели.

• • Для продажи недвижимости с взрослым недееспособным собственником также требуется Распоряжение органов опеки и попечительства. Схема аналогична, лишь немного отличается пакет документов.

• Если покупатели приобретают квартиру с ипотечным кредитом, а ее собственником является взрослый дееспособный человек старше 65 лет, некоторые банки могут потребовать справку из психоневрологического диспансера о вменяемости продавца, страхуя свои риски. Причем, есть банки, у которых такая бумага входит в обязательный пакет документов для взрослых собственников любого возраста.

Максимально приблизившись ко дню продажи жилья, необходимо снять с регистрационного учета прописанных собственников и третьих лиц и взять у паспортиста справку об этом.

Прописанный человек в продаваемой квартире всегда отпугивает покупателя, несмотря на письменные обязательства выписки после продажи. Иногда обязательная выписка с подтверждением справкой – требование банка.

Когда приближается день сделки, наступает пора оплатить коммунальные услуги за текущий период и взять справки об отсутствии задолженности на последний день месяца в Многофункциональном Центре или непосредственно в организации, оказывающей услугу. Оригиналы справок предоставляют покупателю или банку.

Оформление сделки

После предварительных поисковых этапов и документальной подготовки квартиры к продаже наступает время самого ответственного, но не сложного процесса – оформление сделки.

Существует устоявшийся алгоритм обязательных шагов при заключении договора купли-продажи квартиры за наличный расчет.

Различия возникают в случаях оформления продажи с ипотечным кредитом, по жилищному сертификату, с рассрочкой платежа и др. Итак:

• • Шаг 1. Необходимо организовать встречу собственников продаваемой квартиры (вместо несовершеннолетних или недееспособных лиц – их законные представители) и покупателей в полном составе. Стороны заключают предварительный договор, где существенными условиями являются сроки подписания основного договора с передачей денег и стоимость жилья, не подлежащая изменениям.

• • Шаг 2. Подготовить договор купли-продажи и передаточный акт в трех экземплярах с внесением паспортных данных продавцов, покупателей и документальных сведений о квартире. Эту работу можно поручить специалистам или выполнить самостоятельно, скачав образцы в интернете.

• • Шаг 3. Записаться на сделку в Кадастровую Палату.

• • Шаг 4. Выбрать оптимальное место для передачи денег и написания расписок об их получении.

• • Шаг 5. Покупателям оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки в банке – 2 тысячи рублей. Если покупателей несколько, сумма делится на всех поровну.

• • Шаг 6. В Кадастровой Палате в назначенный час все участники сделки подписывают основной договор купли-продажи и передаточный акт.

• • Шаг 7. Продавец получает деньги и пишет расписку покупателям о получении от них суммы, соответствующей указанной в договоре купли-продажи.

• Шаг 8. Через 10 дней по регламенту сделка зарегистрирована, и покупатели могут получить в Кадастровой Палате договор купли-продажи с печатями и Свидетельства о государственной регистрации права.

Это интересно! Как вернуть подоходный налог при покупке недвижимости: необходимые документы и нюансы возврата для пенсионеров и Как правильно купить квартиру, чтобы не обманули

Ответы на актуальные вопросы темы

При продаже недвижимости с завидным постоянством возникают традиционные проблемные вопросы:

1. 1. Как избежать уплаты налогов? Цена проблемы достаточно крупная. Налогом с продажи (13 %) облагается сумма выше одного миллиона рублей, если недвижимость находится в собственности у продавца менее 3 лет. Пример: В 2015 году продали квартиру за 3 миллиона рублей, приватизированную в 2013 году. Налогом облагается 2 миллиона рублей (2000000 × 13 % = 260000). Продавец обязан заплатить налог 260 тысяч рублей. Чтобы избежать такой существенной потери, есть один законный выход – продавать квартиру через 3 года после того, как она стала собственностью, отсчитывая срок от даты, указанной в договоре приватизации. Незаконная лазейка – просить покупателя поставить в договоре купли-продажи один миллион (если собственности еще нет 3 лет). Не все покупатели идут на этот шаг. Их можно понять: в случае расторжения сделки им вернется только один указанный миллион, а не реально переданные деньги. И второе: покупатель не может полноценно воспользоваться налоговым вычетом.

1. Как продать долю в приватизированной квартире? В приватизированной квартире может быть несколько собственников, и каждый вправе распорядиться своей долей. Но это теория. Фактически дольщики, как правило, родственники, категорически против продажи одной из долей постороннему лицу. Совладельцы имеют право преимущественной покупки продаваемой доли, и закон требует письменно известить их о предстоящей продаже с указанием конкретной цены. Если в течение месяца все собственники не проявили желания купить долю, можно подписывать договор купли-продажи с незнакомцем. На деле не все так просто. Родственники могут пытаться оспорить сделку через суд, мотивируя это незнанием о продаже. Пути решения этой проблемы следующие:
   • • Подстраховаться составлением нотариального отказа каждого из дольщиков. Но для этого надо привести родственников к нотариусу, заручившись их полным согласием.

    

   • • Подарить свою долю покупателю, оформив договор дарения, получив от него в подарок деньги. В этом случае согласие дольщиков не требуется.

    

   • Сделать долю предметом залога. Составляется договор займа, согласно которому покупатель доли одалживает продавцу деньги с условием возврата в определенный срок. После намеренного не возврата долга доля в квартире становится собственностью залогодержателя.

    

   Из следующего видео Вы узнаете, как продать приватизированную квартиру быстро: