Можно ли продать неприватизированную квартиру: способы, порядок действий и «подводные камни»

Государство разрешило приватизировать жилье более 20 лет назад, но договор социального найма остается распространенным основанием для пользования недвижимостью. Можно ли продать неприватизированную квартиру, чтобы не заниматься лишний раз сбором документов и скорее завершить сделку? Граждане имеют на это право, но в процессе рискуют натолкнуться на опасные «подводные камни».

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Приватизация – это оформление принадлежащей муниципалитету квартиры или дома в собственность зарегистрированных жильцов. В результате граждане получают право свободно распоряжаться недвижимым имуществом – могут свою жилплощадь подарить, продать, заложить, передать по наследству.

Неприватизированное жилье принадлежит органам местной власти, а человек, заключивший договор социального найма (наниматель), лишь проживает на предоставленной площади.

Так можно ли продать недвижимость, не находящуюся в собственности? Напрямую это сделать не получится, но закон допускает альтернативные сделки.

Процесс продажи муниципальной квартиры

Самый надежный способ продажи неприватизированного жилья – оформление недвижимости в собственность. С 2016 года государство сделало приватизацию бессрочной. Других временных ограничений для этой процедуры также нет (за единственным исключением).

Граждане, кроме выпускников детских домов, могут приватизировать жилье хоть сразу после заключения договора соцнайма, а затем сразу продать. Получившие жилые помещения сироты имеют право оформить в собственность неприватизированную недвижимость только спустя 5 лет.

Что требуется для приватизации квартиры

Приватизировать жилье могут все совершеннолетние граждане РФ, но только один раз в жизни. Дети, которые вместе с родителями автоматически получали доли в приватизированных квартирах, став взрослыми, сохраняют возможность подать заявление и оформить право собственности на уже другое муниципальное жилье.

Какие документы требуются (перечень может различаться от региона к региону):

• паспорта всех граждан, имеющих право пользоваться квартирой;
• свидетельства о рождении зарегистрированных несовершеннолетних;
• договор социального найма;
• выписка из решения органов исполнительной власти (выдается в МФЦ);
• документ, подтверждающий регистрацию в недвижимости (выписка из домовой книги);
• письменное согласие на приватизацию или отказ от этого права от лица каждого проживающего в квартире (заверяется у нотариуса);
• справка, подтверждающая, что заявитель ранее не участвовал в приватизации;
• документы на жилье (технический паспорт, выписка из ЕГРН, поэтажный план);
• заявление установленного образца.

С собранным пакетом документов требуется обратиться в МФЦ, а затем подождать – приватизация квартиры занимает от 2 месяцев. После оформления права собственности можно приступать к поиску покупателей, одному из которых продают недвижимость, заключив стандартный договор.

Запрещено приватизировать:

• комнаты в общежитиях;
• дома, находящееся в аварийном фонде;
• жилье, расположенное в закрытых населенных пунктах (например, военных городках);
• жилплощади, предоставленные сельскими учреждениями социальной защиты и предназначенные для проживания инвалидов и пожилых людей;
• служебное жилье, в которое сотрудники предприятий или компаний могут заселяться на время работы (за исключением жилого фонда сельхозпредприятий).

Лучший способ снизить риск встречи с мошенниками – приватизировать жилье перед тем, как продать. Кроме того, оформление недвижимости в собственность повышает рыночную стоимость имущества.

Продать муниципальную квартиру без приватизации также возможно.

Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

Приобретение и продажа неприватизированной квартиры – процесс сложный. Такая сделка подразумевает обмен одного жилья на другое и проводится с участием третьей стороны – агентства недвижимости.

Как можно «продать» квартиру:

1. Покупатель подготавливает, а затем передает продавцу оговоренную сумму.
2. На полученные средства гражданин, на которого заключен договор соцнайма, приобретает принадлежащую агентству квартиру.
3. Проводится обмен муниципального жилья на только что приобретенное «буферное».
4. Покупатель регистрируется в муниципальной квартире и становится нанимателем (а при желании затем может приватизировать жилплощадь).
5. Бывший наниматель выписывается.
6. Агентство выкупает квартиру. Продавец получает деньги.

«Продать» муниципальную недвижимость самостоятельно этим способом не удастся – нужно обратиться в риелторскую контору. Компания становится посредником между покупателем неприватизированного жилья и нанимателем, а также обеспечивает юридическое сопровождение сделки и гарантирует законность. Схема, по которой продают недвижимость, получается сложная и ненадежная, что может заметить даже далекий от юриспруденции человек.

Прописка покупателя

Этот способ, на первый взгляд, выглядит проще предыдущего, но сопряжен с большим риском. Пользуются же этим методом, если нужно в короткие сроки продать или купить неприватизированное жилье.

Последовательность действий:

1. Нового «владельца» наниматель регистрирует в квартиру, которая не была приватизирована. Сделать это можно только с согласия всех остальных пользователей жилого помещения.
2. Передаются деньги.
3. Получивший оговоренную сумму предыдущий наниматель снимается с регистрации.

Этот способ «продать» жилье является законным, но опасным. И покупатель, и продавец вынуждены полагаться на порядочность друг друга.

Обмен недвижимости

Простой способ «продать» неприватизированную жилплощадь – обменять одну квартиру на другую, которые при этом могут находиться в разных населенных пунктах. Такой обмен контролируется местной администрацией, поэтому риски при совершении сделки оказываются минимальными для всех участников.

Главный недостаток способа заключается в сложности подбора подходящего варианта – нужны 2 приватизированные квартиры, ведь в законе не прописана схема, как можно обменять неприватизированную недвижимость на находящуюся в собственности у гражданина.

Затем вторая сторона передает деньги и оформляет дарственную на второе жилье. Соглашаться на такой вариант может быть опасно – если гражданин столкнется с мошенниками, будет сложно доказать обман.

Разрешение на обмен неприватизированного жилья выдает администрация населенного пункта в течение месяца с момента обращения. Для этого оба участка сделки должны обратиться в свои муниципалитеты с заявлениями.

Требуется предоставить:

• паспорта всех жильцов;
• согласие прописанных в квартире на обмен;
• свидетельства рождения детей;
• разрешение от органов опеки (если в квартире прописаны несовершеннолетние);
• выписку из домовой книги;
• выписку из ЕГРН;
• технический паспорт жилья.

Если у администрации нет возражений, старые договоры соцнайма расторгаются, а затем заключаются новые. Отказ может последовать по тем же причинам, по которым квартиру запрещено приватизировать (ветхий аварийный дом, служебное жилье и проч.)

Есть ли подводные камни

На вопрос можно ли продать неприватизированную квартиру, юристы отвечают утвердительно, но советуют не торопиться с заключением сделки. Чтобы не стать легкой мишенью для мошенников, на всех этапах стоит консультироваться со специалистами в области гражданского права.

Даже если сделку контролирует агентство недвижимости, можно столкнуться с махинациями – на всякий стоит обратиться к незаинтересованному юристу со стороны. Этот совет актуален и для тех, кто продает, и для тех, кто покупает, неприватизированное жилье.

Почему же люди продают неприватизированную недвижимость:

1. Ради более низкой стоимости такого жилья.
2. Если уже реализовали право на приватизацию и не могут оформить в собственность еще одну квартиру перед продажей.
3. Когда спешат со сделкой и считают, что приватизация может отнять много времени.

Хотя покупка неприватизированного жилья имеет преимущества, такие сделки могут легко быть оспорены. Собственником недвижимости остается муниципалитет, и в судах защищать свои права гражданам, проживающим по договорам соцнайма сложнее, чем владельцам своих квартир. Если сделка признается судом недействительной, и «продавец» возвращается в свое жилье, покупателю может быть сложно вернуть потраченные средства.

Перед приобретением недвижимости обязательно нужно запрашивать справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам. Когда «продают» муниципальное жилье, покупателя могут обмануть, скрыв наличие задолженности.

Однако рискуют и продавцы. Прописав «покупателя» на неприватизированной жилплощади и не получив оговоренных денег, наниматель уже не может выселить недобросовестного соседа.

Получается, что хотя продать неприватизированную квартиру можно, такие сделки связаны с высоким риском. Чтобы обезопасить себя, стоит обращаться в проверенные агентства недвижимости, а также лично контролировать весь ход сделки.

А что вы думаете по этому поводу? Поделитесь своим мнением в комментариях. Сохраните статью в закладках, чтобы полезные советы не потерять.