Рынок недвижимости является одним из сложнейших элементов экономики, он включает в себя массу нюансов. Например, все объекты недвижимого имущества имеют две стоимости, кардинально отличающиеся друг от друга. Соответственно, каждому владельцу необходимо знать, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, потому что незнание этого может привести к существенным убыткам в семейном бюджете.
- Определение стоимости
- Различия и взаимосвязь между показателями
- Кто проводит экспертизу
- Кадастровая стоимость
- Откуда берется
- Причины изменений
- Особенности для физических лиц
- Обзор сервисов, где посмотреть данные
- Когда необходима
- Как влияет на операции с недвижимостью
- Из чего складывается
- Год постройки
- Стоимость земли
- Площадь
- Средняя стоимость метра
- Доступность инфраструктуры
- Как получить сведения
- Как рассчитать самостоятельно
- Пример
- Как подсчитать налог
- Профессиональная помощь
- Как оспорить
- В комиссии
- В суде
- Видео
Определение стоимости
Для выявления отличий между понятиями необходимо определить их. Часто стоимость и цену считают синонимами, но это не так.
В чем разница между ценой и стоимостью:
- стоимость состоит из производственных затрат, постоянна на протяжении всего цикла изготовления;
- цена более широкое понятие, всегда выражающаяся в денежных единицах;
- в цену включен процент желаемой прибыли;
- цена более подвержена рыночному влиянию.
Рыночная стоимость — это максимальная денежная сумма, по которой будет возможна реализация объекта в сложившихся условиях внешней среды.
Складывается из:
- количества квадратных метров;
- наличия и состояния системы водоснабжения и отопления;
- присутствия мебели, продаваемой вместе с жилплощадью;
- состояния объекта — например, наличия ремонта;
- место нахождения недвижимости, облагороженности района и инфраструктуры.
Кадастровая стоимость означает денежную сумму, определенную специалистом государственной кадастровой службы для начисления налогов. Она рассчитывается регулярно и находится в общем доступе в базе данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Различия и взаимосвязь между показателями
Для полного разграничения терминов необходимо найти между ними различия.
Разница между понятиями:
- Рыночную стоимость устанавливает хозяин, учитывая все факторы внешней среды, а кадастровую — независимые эксперты и члены правительства Российской Федерации.
- Срок действия. Кадастровая более стабильна, ее пересчитывают раз в пять лет, в то время как рыночная очень гибка и ее пересчет может происходить по несколько раз в год.
- Объективность. Отражение реальной стоимости происходит только в рыночной, также как и учет экономического состояния рынка.
- Путь формирования. Определение кадастровой происходит на основе материального анализа состояния объекта недвижимости, в то время как на рынке — с помощью конкурентоспособности.
Несмотря на такое большое количество особенностей в расчетах, все-таки они взаимосвязаны одним объектом оценки.
В условиях «идеальной» экономики обе стоимости объекта должны быть равными, однако это случается крайне редко и в большинстве случаев рыночная является более высокой, но не всегда.
Ситуации превышения кадастровой над рыночной:
- Отсутствие дорогостоящего ремонта и коммуникаций в квартире, доме.
- Новый элитный объект недвижимости в районе с неразвитой инфраструктурой.
- Плохая планировка и непривлекательное состояние имущества.
- Кризисная ситуация в стране либо на рынке недвижимости.
Все случаи такого превышения можно объединить причиной рыночной неконкурентоспособности жилья.
Кто проводит экспертизу
К сожалению, когда происходит превышение суммы, указанной экспертом, или ее необоснованный размер, то собственник может терять большое количество денежных средств, платя в разы больше налогов.
В таких ситуациях возможна независимая оценка и снижение затрат, если будет подтверждение, что действительно произошла ошибка. Прежде чем начинать поиск специалиста в данной области, убедитесь, что рыночная стоимость ниже установленной кадастром. Просчитайте свою материальную выгоду: если она есть, то стоит приступать к оспариванию.
Как выбрать эксперта:
- это должна быть компания, специализирующаяся на процессе оспаривания размера стоимости по кадастру;
- обратите внимание на наличие в штате сотрудников — не только на оценщиков, но и на юристов;
- количество экспертов в фирме не менее двух, которые будут состоять в саморегулируемой компании оценщиков;
- обратите внимание на отзывы клиентов и статистику положительных результатов.
После проведения оценки стоимости экспертом и подтверждения факта завышения, это должно быть закреплено органами государственной власти. По окончании этих операций, налогообложение будет осуществляться по новой сумме.
Кадастровая стоимость
Определив, что такой показатель имеет большую значимость для владельцев недвижимого имущества, стоит разобрать ее более подробно.
Откуда берется
Процесс установления показателя довольно сложный и многоэтапный. Это обусловлено тем, что подобный вид стоимости много значит для государственных доходов.
Как определяется кадастровая стоимость дома или иного объекта недвижимости :
- Органы местной власти назначают сроки проведения оценки. Для каждого объекта это 1 раз в 5 лет, кроме городов федерального значения — там это происходит раз в два года.
- Утверждается перечень земельных участков, домов, квартир для проведения расчетов.
- Привлечение эксперта на конкурсной основе.
- Проверка и закрепление полученных данных на уровне местных органов управления.
- Занесение в реестр.
После проведенной оценки цифра, назначенная экспертом, становится доступной для собственников.
Причины изменений
По причине установления этого показателя сверху между владельцем и местной властью могут возникнуть разногласия, обусловленные различными факторами.
Причины для пересчета:
- Внесение корректировок в вид использования объекта или его характеристики качества.
- При наличии ошибки, например, человеческого фактора, при переносе данных из одного источника в другой.
- При расчете экспертом использовались неверные данные.
- Когда ценность на рынке ниже кадастровой.
Все обстоятельства могут возникать как по вине правительственных органов, так и собственников. Однако все они должны решаться и проходить процедуру по изменению.
Особенности для физических лиц
С 2014 года в России для расчетов налога на недвижимость начинает использоваться кадастровая стоимость вместо инвентаризационной. Полный переход на такую систему должен осуществиться до 2020 года.
Схема перехода на новый способ налогообложения:
- С 2014 по 2018 — население имеет право получение льгот и вычетов, когда происходит оплата налогов.
- С 2019 по 2020 — период для наведения порядка в документации для полного перехода к новой системе.
- Далее — работа по новой системе.
Для определения последствий для физических лиц сравним эти две системы.
Отличия расчетов и их последствия:
- Инвентаризационная учитывает только себестоимость и износ жилья, в то время как кадастровая более обширна: идет учет инфраструктуры и района нахождения. Эти факторы могут как снизить, так и повысить размер налога.
- У предыдущего способа налогообложения наблюдался большой разрыв с рыночными тарифами, что негативно сказывалось на количестве денежных средств в казне государства.
- Произойдет смена обслуживающей организации. Теперь необходимо обращаться в Росреестр, кадастровую палату, либо в многофункциональные центры (МФЦ).
- Теперь стоимость является общедоступной — чтобы ее узнать, потребуется несколько минут.
- Срок обжалования инвентаризационной не ограничен, а вот ее аналог можно исправить только в течение 6 месяцев после получения данных.
- Ранее перерасчет осуществлялся ежегодно, теперь этот период увеличен до 5 лет, в некоторых случаях до двух.
Безусловно, такое резкое повышение налоговых вычетов невозможно, поэтому в новой системе предусмотрены алгоритмы кадастровой оценки по снижению стоимости.
Статья 403 Налогового кодекса об этом:
- квартира — не облагается 20 квадратных метров из общей площади;
- комната, часть квартиры — жилплощадь минус 10 квадратов;
- частный дом — происходит уменьшение на 50 метров.
Объекты, общая площадь которых меньше представленных цифр, в соответствии со статьей 403, не подлежат налогообложению.
Обзор сервисов, где посмотреть данные
Куда обратиться:
- Сайт Росреестра. Понадобится адрес либо кадастровый номер объекта. Сервис является официальным с полной базой данных и удобным в использовании.
- Карта Росреестра. Необходим тот же набор данных. Сайт официальный, но на ресурсе отсутствует большое количество данных.
- Обращение в ближайший МФЦ или в филиал Росреестра.
После просмотра данных можно совершить заказ выписки, однако эта услуга уже будет платной.
Когда необходима
Сумма, указанная в Росреестре, может быть использована во многих операциях, связанных с недвижимостью.
Когда понадобится:
- при проверке начисленной суммы налога;
- операции купли-продажи имущества;
- дарение и наследование недвижимости;
- при соцнайме квартиры для расчета платежей;
- получая кредит для покупки.
Как влияет на операции с недвижимостью
В 2016 году на законодательном уровне было закреплено официальное участие кадастровой стоимости в процессе купли-продажи недвижимости, однако это распространяется на имущество, приобретенное позже 1 января этого же года.
Установление стоимости квартиры не регламентируется законодательными актами и имеет свободную форму образования — ее указывает владелец. А вот сумма, которую нужно отчислить в фонды государства, является закрепленной.
От какой цены будет налог:
- если сумма, указанная в договоре купли-продажи, составляет более 70% от стоимости по кадастру, тогда отчисления будут опираться на нее;
- если продажа осуществляется по цене ниже семидесяти процентов кадастровой, то налог исчисляется от суммы указанной в Росреестре умноженной на коэффициент 0,7.
Бывают на рынке ситуации, когда сумма, установленная кадастровой службой, превышает рыночную, поэтому государство идет на уступки и вводит возможность варьирования этой стоимости в пользу владельца на 30%. Это может хорошо сказаться на экономическом положении, так как фигурирующие цифры в договорах данного типа большие.
Также разновидностью операций с недвижимостью является наследование и дарение. Тут тоже потребуется знание этой стоимости.
При подачи документов на получение прав собственности на недвижимость, требуется предъявить справку о размере получаемого имущества — здесь пригодится выписка из Росреестра для определения суммы госпошлины.
Из чего складывается
Кадастровая стоимость — сложная комплексная оценка, которая формируется посредством объективного изучения многих факторов и показателей.
Год постройки
Физический износ объекта недвижимости — один из самых важных показателей, который учитывается при подсчете. По сути это утрата полезности имущества или его составных частей, связанная с фактором времени.
Физический износ рассчитывается не по индивидуальной или массовой оценке, а исходя из данных, предоставленных в технической документации сооружения.
Стоимость земли
Размер земельного участка учитывается при расчетах стоимости дома, так как их раздельная продажа невозможна, даже несмотря на то, что в реестре они зарегистрированы как разные объекты.
Величина участка важна, потому что это влияет на объем получаемых благ.
Площадь
Квадратные метры — основной стоимостный показатель для каждого объекта недвижимого имущества, поэтому учет этого параметра обязателен для расчета любой стоимости и цены.
Зависимость между квадратурой и любой ценой прямая — чем больше площадь, тем более высокая цена объекта в любых условиях внешней среды.
Средняя стоимость метра
Чтобы заложить площадь недвижимости в показатель, необходимо от квадратных метров перейти к деньгам — для этого используют среднюю цену одной единицы.
Цена за квадрат — индивидуальный показатель для каждого города, района. Он также определяется специалистами кадастровой службы и может меняться с течением времени.
Доступность инфраструктуры
Инфраструктура подразумевает удобство, а это немаловажный фактор для любого человека. Соответственно, такой показатель не может не учитывать ее, потому что люди, покупая квартиры, платят за свой комфорт.
Ранее этот фактор никак не оказывал влияние на налогообложение, потому что не учитывался при расчетах инвентаризационной цены, но на рынке на это всегда обращалось внимание. Так как кадастровая максимально стремится к рыночной, инфраструктура района нашла свое место в государственных параметрах недвижимости.
Как получить сведения
Для получения информации, есть два варианта: воспользоваться интернет-ресурсами либо сходить самостоятельно в МФЦ, кадастровую палату.
Минусом первого способа является небольшая переплата при получении выписки. Со вторым нужно разобраться подробнее.
Последовательность шагов:
- Обратиться в ближайшее отделение службы.
- Заполнить заявление — нужную форму дадут. В некоторых отделениях могут помочь при внесении данных или полностью заполнят сами.
- Оплатить госпошлину — можно заранее в любом банке.
- Подготовить документы: паспорт, квитанцию об оплате и любую бумагу, подтверждающую право собственности.
- Получить расписку от сотрудника о принятии заявления.
- В указанные сроки обратиться в службу для получения выписки. Либо она может прийти по почте письмом, но для этого нужно выбрать способ доставки Почтой России.
Подробнее о способах получения информации посмотрите в видео.
Как рассчитать самостоятельно
Процесс расчета математически прост — он заключается в перемножение нескольких коэффициентов на площадь объекта. Однако имеются нюансы и сложности, рассмотрим формулу.
П × (Кбл + Кин) × К:
- П — площадь;
- Кбл — параметр благоустроенности объекта, учитывает физический износ;
- Кин — показатель, отражающий инфраструктуру района;
- К — коэффициент перехода зависит от населенного пункта.
Единственный параметр, который легко вычислить здесь — это площадь, с остальными могут возникнуть проблемы, поэтому для индивидуального расчета можно использовать приблизительную формулу.
П × (Н × 200):
- П — количество квадратных метров;
- Н — региональная налоговая ставка.
Пример
Разберем расчет на конкретном примере.
Характеристика объекта:
- общая площадь 120 метров;
- благоустроенность равна 300 рублей за каждый квадрат;
- инфраструктура — 400 руб./кв. м;
- коэффициент перехода 2.
Итак, 120 × (300 + 400) × 2 = 168 тыс. руб. — эта цифра должна быть указана в реестре.
Как подсчитать налог
Расчет может осуществляться как самостоятельно, так и при помощи различных онлайн-калькуляторов. Действия в сервисе очень просты и основаны на тех же принципах, как и ручные способы.
Алгоритм:
- Выяснить государственную цену объекта.
- Высчитать цену одного метра, для этого найти частное между общей суммой и площадью.
- В зависимости от класса объекта вычесть из размера недвижимости льготные квадраты. Например, для дома это 50 квадратов.
- Полученное число из второго пункта умножить на квадратуру из третьего — это налогооблагаемая стоимость объекта.
- Найти налоговую ставку нужного региона и умножить ее на число из шага 4, не забыть перевести в проценты — для этого нужно поделить на 100.
Профессиональная помощь
На рынке профессиональной помощи имеется большое количество компаний, среди которых есть как добросовестные, так и нет. Поэтому к выбору нужно подходить ответственно.
Лидеры рынка:
- «ПрофСервис». Компания работает с 2001 года, что гарантирует ее стабильное положение. Ее сотрудникам присуща высокая квалификация и заинтересованность в хорошем результате. Ценовая политика фирмы является приемлемой на рынке данных услуг.
- «АтлантОценка». Фирма предоставляет свои услуги уже более 15 лет, она гарантирует принятие решений в пользу клиентов. Имеется сеть представительств по различным городам страны, а также они сотрудничают со многими независимыми организациями.
- «Центральное юридическое агентство». Одна из крупнейших фирм, работает с клиентами более 20 лет, компания предлагает обслуживание «под ключ», а также самые короткие сроки в решении вопросов.
Как оспорить
При выявлении существенной ошибки в сумме, внесенной в государственный реестр, или в случае, когда рыночная цена намного меньше, необходимо произвести процесс оспаривания.
В комиссии
Обжалование в комиссии происходит быстро, но имеется один недостаток — низкий процент благоприятных исходов для обращающихся.
Действия:
- Проведение независимой оценки и получение документа о результатах.
- Подача заявления в комиссию об оспаривании.
- Рассмотрение заявления и принятие решения кадастровой палатой.
- Ознакомление.
- Занесение результатов в реестр при одобрении.
В суде
Обратиться в суд для обжалования может любой субъект, имеющий прямое отношение к объекту недвижимости. Физическое лицо может упустить шаг с обращением в комиссию в отличие от юридического.
Последовательность шагов:
- Оценка недвижимости экспертом и получение заключения о результатах.
- Сбор документов, подтверждающих право собственности.
- Оплата госпошлины.
- Подача заявления и принятие дела на рассмотрение.
- Проверка достоверности поданных данных.
- Принятие решения.
- При положительном вердикте — внесение изменений. Срок хранения заказных писем читайте в нашей статье.
Видео
О различиях между кадастровой и рыночной стоимостью смотрите в видео.
