Нередко возникает необходимость продать свою недвижимость. При этом не всегда имеется возможность воспользоваться услугами специалиста. Решив провести сделку самостоятельно, первым делом следует узнать, какие документы на продажу квартиры потребуются в том или ином случае.
- Законодательная база
- Кто может быть продавцом
- Документы для продажи
- Основной пакет
- Сделка за наличные
- Ипотека
- С материнским капиталом
- Ипотека и маткапитал
- У собственника дети
- Жилье приобретено во время брака
- Собственник несовершеннолетний
- Продаваемая квартира в ипотеке
- По наследству
- Кооперативная
- По доверенности
- Продажа доли жилплощади
- Подтверждение отсутствия задолженностей
- Договор купли-продажи
- Удостоверения личности сторон
- Нюансы при составлении
- Регистрация
- Для покупки
- При вторичке
- При новостройке от застройщика
- Проверка достоверности
- Порядок заключения сделки
- Переход права собственности
- Акт приема-передачи объекта
- Роль предварительного договора
- Видео
Законодательная база
Порядок проведения сделки регламентируется ст. 549-558 ГК РФ.
Кто может быть продавцом
Согласно нормам права, продавцом может выступать дееспособное лицо, достигшее совершеннолетия и обладающее правами собственника на отчуждаемую недвижимость. Допускается представление интересов продавца третьим лицом (при наличии соответствующей доверенности).
Документы для продажи
Важным этапом процесса продажи жилья является сбор документов.
Основной пакет
Какие документы нужны для продажи квартиры:
- оригинал действующего паспорта продавца;
- документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на квадратные метры (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации и т.д.);
- свидетельство о наличии права собственности (в случае утери данного документа, надо его восстановить);
- паспорт на недвижимость из БТИ (бюро технической инвентаризации), содержащий информацию о кадастровой стоимости площади, сведения о количестве метров, план помещения, а также кадастровый номер;
- экспликация и технический паспорт (несмотря на то, что для сделки они не требуются, покупатель может их попросить для получения информации о наличии и законности перепланировок);
- справка, выданная ИФНС (инспекция Федеральной налоговой службы) о том, что задолженности по налогам нет;
- справки, выданные управляющими компаниями, а также ЖКХ (жилищно-коммунальное хозяйство) о том, что долгов по оплате коммунальных платежей нет;
- выписка о том, что задолженности по квартплате не имеется;
- выписка, включающая сведения обо всех лицах, зарегистрированных на площади;
- выписка из ЕГРП (единый государственный реестр прав), содержащая описание истории квартиры (смену собственников, возникновение и снятие обременений);
- заверенное в нотариальной конторе согласие супруга (супруги) в случае, если жилье приобреталось в период официального брака;
- согласие на сделку, которое выдает опека или попечительство (если собственник к моменту подписания договора не достиг 18 лет);
- справки, полученные из ПНД (психо-неврологический диспансер) или НД (наркологический диспансер) относительно того, состоит ли продавец у них на учете (стоит иметь в виду, что заказ данных бумаг осуществляется на платной основе).
Следует принять во внимание, что некоторые документы действительны в течение ограниченного времени (от 2-х до 6-ти недель).
Сделка за наличные
При продаже жилья за наличные понадобится необходимый комплект документов, приведенный выше, а также расписка, подтверждающая внесение авансового платежа.
Порядок действий при продаже квартиры за наличные средства подразумевает составление соглашения относительно способа расчетов. Полный расчет возможен как при подписании документов, так и после регистрации договора. В первом случае прописывается порядок возврата денег, если регистрация не будет произведена. Во втором случае — деньги помещаются в предоставленную банком ячейку. К пакету документов прикладывается договор аренды, согласно которому денежные средства выдаются только в присутствии обеих сторон и при наличии документа о собственности нового владельца.
Ипотека
Приобретение квадратных метров с помощью ипотечного кредитования потребует сбора дополнительных бумаг, понадобится:
- справка, содержащая информацию об оценочной стоимости недвижимости, которая может отличаться от цены, установленной продавцом;
- справки из НД и ПНД о состоянии здоровья заемщика;
- полис страхования рисков;
- брачный контракт (если имеется).
С материнским капиталом
Список основных документов, которые необходимо подать в многофункциональный центр (МФЦ):
- паспорта продавцов;
- договор купли-продажи;
- заверенное нотариусом согласие супруга на совершение сделки по продаже недвижимости;
- разрешение органов опеки и попечительства в случае, когда владельцем является гражданин, не достигший 18 лет;
- паспорт и доверенность представителя продавца (если актуально).
Следует принять во внимание, что Пенсионный Фонд вправе запросить дополнительные документы, перечень которых представлен ниже:
- предварительное соглашение между сторонами, которое станет для ПФР подтверждением того, что сделка состоится;
- расписку о том, что аванс либо задаток внесен;
- копию финансового лицевого счета, так как средства на покупку квадратных метров будут перечислены на счет;
- технический паспорт помещения;
- выписки с лицевого счета, из домовой книги, а также из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости);
- справки относительно отсутствия долгов за коммунальные и другие услуги;
- подтверждение психического здоровья лица, продающего квартиру.
Ипотека и маткапитал
К обязательным документам относятся:
- паспорта, удостоверяющие личности граждан, продающих квадратные метры;
- договор, отражающий условия купли-продажи помещения;
- одобрение супруга продавца, которое нужно заверить в нотариальной конторе;
- позволение опеки и попечительства на продажу несовершеннолетним собственником (если актуально);
- доверенность, выписанная на представителя (если актуально).
Кроме того, банк или ПФР могут затребовать:
- предварительный договор;
- расписку о получении задатка либо аванса;
- копию финансового лицевого счета для перечисления средств из материнского капитала;
- техпаспорт недвижимости;
- выписки из ЕГРН, домовой книги и лицевого счета;
- документ об отсутствии долгов за коммунальные, а также иные услуги;
- подтверждение нарколога и психиатра, что продавец здоров.
У собственника дети
В ситуации, когда в продаваемом помещении живут несовершеннолетние, потребуется разрешение от органов, осуществляющих функции опеки и попечительства.
С этой целью родители должны предоставить в данную организацию:
- заявление;
- свидетельства о рождении;
- документы о праве на квартиру;
- выписку из домовой книги.
Жилье приобретено во время брака
В данном случае потребуется согласие супруга на проведение сделки. Заявление понадобится и в том случае, если брак расторгнут. Исключением является недвижимость, полученная в браке по договору дарения либо по завещанию, поскольку данный вид имущества закон не относит к нажитому совместно. Согласие также не требуется при наличии брачного контракта.
Собственник несовершеннолетний
Документы для регистрации договора купли-продажи квартиры в данном случае:
- разрешение, которое подписывает опекун;
- паспорта либо свидетельства о рождении продавцов;
- договор, регламентирующий условия совершения купли-продажи;
- одобрение супруга, которое следует заверить у нотариуса.
Финансовой организации либо ПФР (пенсионный фонд России) также могут потребоваться:
- предварительное соглашение;
- расписка, подтверждающая факт получения аванса или задатка;
- выписка (в том числе архивная) из домовой книги, а также выписки с лицевого счета и из ЕГРН;
- подтверждение отсутствия долгов за оплату услуг;
- техпаспорт на помещение;
- документы из ПНД и НД о здоровье продавца.
Продаваемая квартира в ипотеке
Помимо основного пакета бумаг, продавцу нужно предоставлять договор с кредитной организацией, а также документы, отражающие взносы, произведенные по ипотеке. Следует иметь в виду, что для совершения такого рода сделки потребуется согласие кредитующей организации.
По наследству
В ситуации, когда жилье поступило в собственность по наследству, имеется риск, что объявятся другие наследники с соответствующими притязаниями. На этот случай в договор вносится пункт, согласно которому продавец ответственен за удовлетворение данных притязаний.
Кооперативная
Прежде чем продавать кооперативное жилье, необходимо пройти процедуру государственной регистрации прав на него.
Далее потребуется подготовить:
- паспорта;
- договор;
- заявление, которое следует оформлять в регистрирующем органе;
- документы, устанавливающие права на квартиру.
По доверенности
Если сделка осуществляется с участием третьих лиц, представляющих интересы сторон, нужно подготовить доверенность, заверенную нотариусом. Доверенность наравне с остальной документацией подлежит проверке на подлинность.
Продажа доли жилплощади
Порядок оформления купли-продажи квартиры, если речь идет о ее доле, предъявляет дополнительные требования к пакету документов. Потребуется согласие на сделку от совладельцев, а также отказ от преимущественного права на приобретение жилья. В случае несогласия совладельцев подписать заявление, можно обратиться в суд для решения данного вопроса.
Подтверждение отсутствия задолженностей
Чтобы быть уверенным, что не приобретете квартиру с долгами, необходимо запросить:
- справку из ИФНС об отсутствии долга по налоговым сборам;
- справки об отсутствии долга по коммунальным платежам, которые обязаны выдавать управляющие компании и ЖКХ;
- выписку об отсутствии задолженности по квартплате с печатью и подписью начальника.
Договор купли-продажи
На момент совершения сделки, личности каждой из сторон должны быть идентифицированы. Также необходимо соблюсти тонкости составления бумаг и процедуру прохождения регистрации.
Удостоверения личности сторон
С целью идентификации личностей, стороны должны предоставить паспорта либо свидетельства о рождении несовершеннолетних (до 14 лет). Кроме того, для установления личности допускается временное удостоверение, которое выдается на время замены основного бланка.
Нюансы при составлении
В договоре прописывается порядок и сроки расчетов, а также стоимость объекта. Должен присутствовать пункт об условиях расторжения соглашения.
Регистрация
Процедура регистрации договора включает:
- Согласование условий сделки.
- Подписание предварительного соглашения.
- Подписание договора.
- Передачу договора для регистрации прав.
- Составление передаточного акта, образец которого легко найти в интернете.
Для покупки
Первое, что требует покупка, — проверка правоустанавливающих бумаг на вторичный объект. В случае приобретения помещения в новостройке также потребуется проектная и разрешительная документация.
При вторичке
В случае, когда фамилии собственника и продавца не совпадают, нужно потребовать соответствующую доверенность.
Кроме того, понадобятся:
- выписка из домовой книги;
- справка, отражающая сведения о переходе прав на объект;
- документ об отсутствии долгов по оплате услуг;
- согласие супруга.
При новостройке от застройщика
Покупать квадратные метры у компании, осуществляющей строительство, следует только при наличии:
- инвестконтракта;
- проектной декларации;
- проектных документов;
- разрешения на осуществление строительной деятельности;
- документа, подтверждающего право на возведение на данном участке здания;
- страховки от рисков банкротства фирмы-застройщика;
- бумаги из ЕГРН с информацией о владельце земли и квадратных метров;
- регистрационной, а также учредительной документации;
- баланса за период 3 года, чтобы быть уверенным, что бюджета достаточно для завершения строительства;
- формы договора;
- допуска СРО (саморегулируемых организаций);
- заключения о соответствии проектных документов гостребованиям.
Проверка достоверности
Допускается самостоятельный анализ бумаг. Однако при отсутствии должной юридической подготовки составлять договор и проверять документацию на подлинность следует в нотариальной конторе.
Порядок заключения сделки
Чтобы купить жилье, нужно пройти 5 этапов:
- Подписание предварительного соглашения.
- Проведение проверки документации.
- Заключение договора покупки квартиры.
- Государственный орган регистрирует факт перехода прав к новому владельцу.
- Передача помещения покупателю.
Переход права собственности
Факт перехода прав на квадратные метры следует зафиксировать юридически, то есть составить соответствующий документ.
Акт приема-передачи объекта
В документе отражается текущее состояние помещения и момент, когда объект фактически был передан новому владельцу. На основании акта впоследствии возможно предъявление претензий относительно качеств жилья.
Роль предварительного договора
Когда осуществляется продажа квартиры, документы и порядок сделки не требуют обязательного наличия предварительного договора. Однако следует принять во внимание, что устная договоренность не будет обладать юридической силой.
Предварительное соглашение подписывается, так как:
- лицо, приобретающее жилье, несет существенные траты в связи с проведением сделки;
- продавцу необходимо собрать документацию, организовать переезд;
- для обеих сторон имеется риск, что поступит более выгодное предложение, которое повлечет отказ от сделки.
Видео
Из данного видео вы узнаете, какие документы следует подготовить перед сделкой.
