Как продать приватизированную квартиру: подготовка документов, оценка стоимости и нюансы заключения сделки

Продажа квартиры – возможно, самое крупное финансовое событие в жизни человека. Это достаточно весомая причина, чтобы серьезно к ней готовиться.

Не менее важный аргумент – многочисленные страшилки о махинациях с недвижимостью, в результате которых продавец может остаться без денег и без квартиры. И они не беспочвенны.

Поэтому юридический ликбез, подкрепленный знанием некоторых тонкостей и нюансов из практики, – верное и рациональное решение будущего продавца недвижимости.

Квартира может принадлежать собственникам на основании договора купли-продажи, мены или дарения, может быть наследственной. В стране осталось муниципальное жилье (без приватизации). Ниже будет рассмотрена процедура продажи недвижимости, принадлежащей физическим лицам на основании договора на передачу квартиры в собственность (договора приватизации).

Оглавление:

Подготовка квартиры к продаже

Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 350-77-34 — Москва
8 (812) 309-87-31 — Санкт-Петербург
Бесплатная консультация — Россия

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

 

qwertyPAY_com_1449226268Комфортной продаже жилья предшествует грамотная подготовка. В этом процессе можно выделить два этапа:

  1. Найти подходящего покупателя.
  2. Обеспечить юридическую готовность квартиры к продаже.

В поисках своего покупателя

realty_prodom_by_4444Как известно, каждая квартира ждет своего покупателя. На деле это означает ее продажу по стоимости, которая устраивает обе стороны. И задача продавца – объективно оценить продаваемое жилье.

Процесс этот трудоемкий и требует тщательного исследования рынка недвижимости здесь и сейчас.

Это значит, что рассматривать цены на аналогичные квартиры следует именно в том районе, где располагается объект продажи, и временной отрезок для сопоставления цен должен быть максимально коротким и свежим.

Основные параметры оценки

264f3434abe7cce9aa08cd60e7badb1233333Для адекватной оценки стоимости квартиры необходимо учесть:

  • Ликвидность района (инфраструктура – магазины, школы и детские сады, транспортная развязка; удаленность от центра.
  • Действующие стереотипы – неблагополучный контингент или исторически сложившееся мнение об элитном расположении).
  • Этажность (как правило, самым дешевым является первый этаж (в домах хрущевской планировки этому способствует отсутствие балкона). Высокие этажи в многоэтажных зданиях в разных городах оцениваются неоднозначно).
  • Состояние квартиры (окна, двери, пол, потолок, особое внимание обычно уделяется ремонту санузла как наиболее дорогостоящему).
  • Качественные характеристики многоквартирного дома (год постройки, степень изношенности, сроки последнего капитального ремонта, материалы стен – кирпич, блоки, панели).
  • Планировка квартиры (раздельные комнаты или смежные; особенности санузла; наличие или отсутствие балкона; перепланировка – согласованная или незаконная).

Анализировать ключевые факторы, от которых зависит стоимость продаваемого жилья, следует, основываясь на сопоставлении цен аналогичных вариантов. Для современного мониторинга рынка недвижимости самый удобный источник – интернет. Подкрепить исследования можно объявлениями в местных газетах и городской расклейкой.

Риэлторы советуют: при срочной продаже после тщательного анализа цен достаточно установить стоимость своей квартиры совсем немного ниже рыночной, и появятся потенциальные покупатели.

Реклама — двигатель торговли

for-sale-896x59933333Рекламировать свою жилплощадь надо активно, регулярно, настойчиво и творчески. Это закон рынка. Объявления размещают в интернете на специальных биржах продаж недвижимости, добавляя дополнительные платные функции по их выделению, маркировке и поднятию.

Старшее поколение читает рекламу в газетах – этим также необходимо воспользоваться. Можно расклеивать информацию о продаже на остановках общественного транспорта, на специальных досках объявлений в местах большой проходимости.

Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам: 8 (499) 350-77-34 - Москва 8 (812) 309-87-31 - Санкт-Петербург Бесплатная консультация - Россия или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта! Все консультации у юристов бесплатны.

Необходимые документы

qwertyPAY_com_1449226918Объем бумаг для продажи зависит от статуса собственников и готовых документов. Но, безусловно, существует стандартный обязательный пакет:

  • Договор на передачу квартиры в собственность.
  • Свидетельство о государственной регистрации права.
  • Технический и кадастровый паспорт.

Задача бумажной подготовки упрощается, если собственник совершеннолетний (моложе 65 лет) и дееспособный.  Если нет, то для продажи требуются дополнительные документы. Каждый случай полезно рассмотреть отдельно:

  • Для продажи недвижимости с несовершеннолетними собственниками готовится Распоряжение органов опеки и попечительства. Соблюдая интересы ребенка, опека предписывает их законным представителям при продаже детской доли в квартире приобрести на имя несовершеннолетнего продавца жилье не меньшей площадью, не ухудшая при этом условия проживания. Сроки покупки строго ограничены: одновременно или в течение нескольких дней с указанием их числа. Для получения такого Распоряжения необходимо собрать определенный пакет справок и копий (документы на продаваемую и приобретаемую квартиру, справку о составе и движении семьи по месту прописки ребенка, справку из школы или детского сада, заявление от родителей и др.). После предоставления его в опеку решение будет получено в течение регламентированного срока – две недели.
  • Это важно: в случае невыполнения требований, прописанных в Распоряжении органов опеки и попечительства, сделка может быть признана недействительной.
  • Для продажи недвижимости с взрослым недееспособным собственником также требуется Распоряжение органов опеки и попечительства. Схема аналогична, лишь немного отличается пакет документов.
  • Если покупатели приобретают квартиру с ипотечным кредитом, а ее собственником является взрослый дееспособный человек старше 65 лет, некоторые банки могут потребовать справку из психоневрологического диспансера о вменяемости продавца, страхуя свои риски. Причем, есть банки, у которых такая бумага входит в обязательный пакет документов для взрослых собственников любого возраста.

qwertyPAY_com_1449227110Максимально приблизившись ко дню продажи жилья, необходимо снять с регистрационного учета прописанных собственников и третьих лиц и взять у паспортиста справку об этом.

Прописанный человек в продаваемой квартире всегда отпугивает покупателя, несмотря на письменные обязательства выписки после продажи. Иногда обязательная выписка с подтверждением справкой – требование банка.

Когда приближается день сделки, наступает пора оплатить коммунальные услуги за текущий период и взять справки об отсутствии задолженности на последний день месяца в Многофункциональном Центре или непосредственно в организации, оказывающей услугу. Оригиналы справок предоставляют покупателю или банку.

polivperec3-1Продажа неприватизированного жилья — невозможна. Какие документы нужны для приватизации квартиры читайте эту статью.

Сколько можно жить без прописки Вы можете узнать из следующей статьи.

Оформление сделки





Image of business contract on background of two employees handshПосле предварительных поисковых этапов и документальной подготовки квартиры к продаже наступает время самого ответственного, но не сложного процесса – оформление сделки.

Существует устоявшийся алгоритм обязательных шагов при заключении договора купли-продажи квартиры за наличный расчет.

Различия возникают в случаях оформления продажи с ипотечным кредитом, по жилищному сертификату, с рассрочкой платежа и др. Итак:

  • Шаг 1. Необходимо организовать встречу собственников продаваемой квартиры (вместо несовершеннолетних или недееспособных лиц – их законные представители) и покупателей в полном составе. Стороны заключают предварительный договор, где существенными условиями являются сроки подписания основного договора с передачей денег и стоимость жилья, не подлежащая изменениям.
  • Полезная рекомендация: предварительный договор о продаже квартиры желательно скрепить передачей задатка с обязательной распиской. Финансовая страховка – самый надежный аргумент на случай сомнений покупателя постфактум, так как продавец имеет законное право не возвращать официально переданные деньги.
  • Шаг 2. Подготовить договор купли-продажи и передаточный акт в трех экземплярах с внесением паспортных данных продавцов, покупателей и документальных сведений о квартире. Эту работу можно поручить специалистам или выполнить самостоятельно, скачав образцы в интернете.
  • Шаг 3. Записаться на сделку в Кадастровую Палату.
  • Шаг 4. Выбрать оптимальное место для передачи денег и написания расписок об их получении.
  • Шаг 5. Покупателям оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки в банке – 2 тысячи рублей. Если покупателей несколько, сумма делится на всех поровну.
  • Шаг 6. В Кадастровой Палате в назначенный час все участники сделки подписывают основной договор купли-продажи и передаточный акт.
  • Шаг 7. Продавец получает деньги и пишет расписку покупателям о получении от них суммы, соответствующей указанной в договоре купли-продажи.
  • Шаг 8. Через 10 дней по регламенту сделка зарегистрирована, и покупатели могут получить в Кадастровой Палате договор купли-продажи с печатями и Свидетельства о государственной регистрации права.

Ответы на актуальные вопросы темы

1375792831_1666При продаже недвижимости с завидным постоянством возникают традиционные проблемные вопросы:

  1. Как избежать уплаты налогов? Цена проблемы достаточно крупная. Налогом с продажи (13 %) облагается сумма выше одного миллиона рублей, если недвижимость находится в собственности у продавца менее 3 лет. Пример: В 2015 году продали квартиру за 3 миллиона рублей, приватизированную в 2013 году. Налогом облагается 2 миллиона рублей (2000000 × 13 % = 260000). Продавец обязан заплатить налог 260 тысяч рублей. Чтобы избежать такой существенной потери, есть один законный выход – продавать квартиру через 3 года после того, как она стала собственностью, отсчитывая срок от даты, указанной в договоре приватизации. Незаконная лазейка – просить покупателя поставить в договоре купли-продажи один миллион (если собственности еще нет 3 лет). Не все покупатели идут на этот шаг. Их можно понять: в случае расторжения сделки им вернется только один указанный миллион, а не реально переданные деньги. И второе: покупатель не может полноценно воспользоваться налоговым вычетом.
  2. Как продать долю в приватизированной квартире? В приватизированной квартире может быть несколько собственников, и каждый вправе распорядиться своей долей. Но это теория. Фактически дольщики, как правило, родственники, категорически против продажи одной из долей постороннему лицу. Совладельцы имеют право преимущественной покупки продаваемой доли, и закон требует письменно известить их о предстоящей продаже с указанием конкретной цены. Если в течение месяца все собственники не проявили желания купить долю, можно подписывать договор купли-продажи с незнакомцем. На деле не все так просто. Родственники могут пытаться оспорить сделку через суд, мотивируя это незнанием о продаже. Пути решения этой проблемы следующие:
    • Подстраховаться составлением нотариального отказа каждого из дольщиков. Но для этого надо привести родственников к нотариусу, заручившись их полным согласием.
    • Подарить свою долю покупателю, оформив договор дарения, получив от него в подарок деньги. В этом случае согласие дольщиков не требуется.
    • Сделать долю предметом залога. Составляется договор займа, согласно которому покупатель доли одалживает продавцу деньги с условием возврата в определенный срок. После намеренного не возврата долга доля в квартире становится собственностью залогодержателя.

     

    Из следующего видео Вы узнаете, как продать приватизированную квартиру быстро:

Внимание!
В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите вопрос в форме ниже:
Комментариев: 2
  1. Евгений

    Сколько полезной информации! Может присутствовать свидетель, когда происходит подписание договора купле-продажи? Или одной расписки (страховки) вполне достаточно? Хочется подстраховаться, ситуации разные бывают.

    • Ирина

      Евгений, присутствие свидетеля при передаче денежного задатка либо передачи денег от покупателя продавцу, совсем не обязательно. Главное чтобы был правильно составлен и заполнен договор, внесены все необходимые данные и подписан сторонами. То же самое касается и расписок в получении денежных средств

Добавить комментарий

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
загрузка...